以香港市场为例，聊聊RETIs的投资逻辑

来源：雪球App，作者： 浦电路韭菜要出海，（https://xueqiu.com/8764932393/79121842）

今年以来，很明显的，韭菜君觉着对于大类资产配置的把握是越来越重要了。最近看了下香港上市的REITs产品，也整理了些心得。

先放个图，是香港上市的REITs的表现情况。不得不说，论穿越牛熊，REITs真的是很理想的品种。

1. 投资REITs不是唯股息率论

上表中可以看到，投资回报率与股息率之间并不存在直接相关性。看看开元、汇贤，这两年分红股息率都挺高的，但是投资回报率并不高。

其实道理也挺简单的，股息率其实是个动态的指标，分子是股价，分母是分红，分子和分母都是变量，如果你将变量作为投资的决定因素，那可能会存在以偏概全的方法论问题。

2. 顺应地产投资周期的大逻辑

虽然REITs是一种类似于固定收益的产品，但本质仍然是地产投资，因此一定会受到地产周期的影响。

最典型的例子，就是2008年的经济危机，当年香港市面上的6只REITs，平均跌幅超过35%。这样的下跌程度还是很让人难受的。

因此，在REITs投资领域，地产投资的大逻辑是同样适用的：经济复苏、长期低利率环境是利于地产行业的；反之，经济恶化或者加息周期，则利空地产行业。

2009年以后，全球QE大放水、低利率的环境下，地产出现了一轮大复苏。现在我们看到香港这几只REITs的整体投资回报率非常喜人，很大程度上也要归因于对地产复苏大周期的跨越。

3. 多元物业组合，抗周期能力更强

大部分的REIT以收租作为利润或者分红的主要来源，因此，物业组合的类型对于判断持续盈利或者分红的能力是相当重要的。

一般来说，酒店物业的周期性比较明显；写字楼由于租约较长，受经济波动影响较小；而单一物业组合的抗周期肯定会弱于多元物业组合。

比较有代表的就是开元产业基金，旗下基本属于单一的酒店资产，出租率一直维持在50%，而且每年还有所下滑。与之形成对比的，则是持有多元物业的领展房产基金。

4. 一种简易的估值比较方法

研究机构或者大投行喜欢用的手段包括EV/NOI估值法、P/FFO估值法、P/（毛租金-利息费用估值法）。不过没有Bloomberg，自己算也是蛮麻烦的。所以韭菜君弄了个粗略的方法，未必很精准，但可以作为一种简易的辅助评价方法。

在固定收益投资上，投资者通常会以美国10年期国债作为对比标准。因此，我们可以简单对比REITs分红收益率与美国10年期国债的收益率差距。通常来说，如果收益率差距缩小到历史平均水平，意味着估值基本合理；如果差距扩大（而业绩相对稳定），那意味着REITS交易价格有修复的空间，反之差距持续收窄，意味着交易价格可能会偏高。

po几张龙头REITs的数据图以供参考。蓝线表示股息率与美国10年期国债收益率的差值，红线为均值。从以下图表来看，领展和置富作为两只龙头REITs，目前的股息收益率与美国10年期国债的差值正好在历史均值的合理范围内。不过如果美国10年期国债收益率继续上收的话，REITs的估值可能会从合理走向高估。

5. 其他投资细节

除了以上谈到的三点，其他一些细节值得重视。

一是计价货币的汇率变动。很明显的例子是越秀。如果你今年投了它，虽然它的组合物业在大陆的租金收入增长还是很不错的，但是由于它的物业收入以人民币计价而财务报表是以港币计价的，人民币的贬值，直接蚕食了其报表收入，影响到其投资收益。又比如，汇贤产业基金是以人民币计价的香港REITs，也会直接受到人民币汇率贬值的冲击。

二是负债水平和负债成本代表资产管理能力和扩张能力。香港REITs规定，借贷比率的上限是45%。负债水平可以长期维持低水平的管理机构，可能意味着较好的管理能力，也意味着未来可扩张的能力。

另外，研究工作做的细致的投资者，也会仔细研究物业组合的出租率和租金的调升比率。如果预期今年有大比例物业会大幅调升租金，该投资标的的表现一定会强于物业租期和租金稳定的标的。

最后，韭菜君总结下自己的感想：

1. 09年以后，香港REITs是处于一个地产复苏的大环境中，表现非常好。决定投资之前，最好判断下香港、大陆商业地产所处的阶段。

2. 大市值、物业组合多元化的REITs具有较好的抗周期性，比如领展。酒店零售类受到经济周期的拖累，表现会比较一般。

3. 从粗略的估算来看，目前的估值相对合理。未来影响投资比较大的前提有：（1）未来是否存在全球性的大危机；（2）美国的加息节奏是否超预期。

$领展房产基金(00823)$ $越秀房产信托基金(00405)$$开元产业信托(01275)$